Il Report immobiliare urbano Italia Fiaip 2013

Nello specifico, rispetto al 2012, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 12,49% per le abitazioni mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al -12,77%.

Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 17,44% per i negozi, del 17,42% per gli uffici e del 18,66% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal 27,60% per i capannoni, al 26,71% per i negozi, fino a circa il 25,67% per immobili ad uso ufficio.

L'acuirsi della crisi, ormai giunta all’apice della sua fase recessiva, ha fortemente influito sul mercato immobiliare nel corso del 2013, il cui andamento è stato caratterizzato da tre fasi distinte: ad un primo semestre che ha registrato il picco massimo della recessione (determinando sia l’ulteriore diminuzione dei valori che l’ennesima diminuzione del numero degli scambi), si è contrapposto un breve periodo del terzo trimestre  in cui sembrava potessero stabilizzarsi alcuni indicatori, poi non confermati nell’ultimo trimestre, nuovamente caratterizzato da una forte tendenza ribassista unita a una diminuzione degli scambi, confermando la fase di recessione del Mercato Immobiliare, che anche nel 2013 ha fatto registrare un ulteriore calo del numero di compravendite a fronte di una riduzione dei prezzi, in linea con quanto già rilevato nelle edizioni precedenti (mediamente -30% dal 2007 a oggi).

Il Report immobiliare urbano Fiaip 2013, presentato il 27 febbraio a Roma, sottolinea come il comparto immobiliare è stato evidentemente provato durante il corso dell’anno 2013. La diminuzione della “forbice” tra prezzo richiesto e prezzo offerto tra il 10 e il 15%, è frutto di un costante, anche se ancor timido, allineamento dell’offerta alla domanda, gran parte della quale resta “sospesa” di fronte alla rigidità dei valori che ancora stentano ad adeguarsi al “ripricing” imposto dal fronte attivo di quest’ultima che, dal suo canto, si presenta sempre più “selettiva”.

(clicca sui titoli per andare alla sezione corrispondente)
1. Le principali cause della crisi del mercato immobiliare nel 2013
2. Mercato Compravendite 2013
3. Mercato Locazioni 2013
4. Scenari di mercato per il 2014
5. Valore degli immobili ed efficienza energetica

1Quali sono state le principali cause della crisi del mercato immobiliare nel 2013?

Per il Vice Presidente Nazionale Fiaip e responsabile del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano, che oggi a Roma ha presentato il Report immobiliare Urbano Fiaip 2013 insieme al Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi, a Stefano Da Empoli, Presidente dell’Istituto per la Competitività (I-Com) e ad Antonio Desi dell’ ENEA:

Le ragioni che hanno spinto il numero di transazioni così in basso - dichiara Mario Condò de Satriano - sono da ricercarsi nell’enorme pressione fiscale, nel  persistente quadro negativo degli indicatori macroeconomici nazionali, nella conclamata diminuzione del credito, oltre che nella diminuzione di reddito con conseguente diminuzione di risparmio da parte delle famiglie. La crisi del mercato è acuita da un clima di sfiducia generalizzato alimentato dall’incertezza dell’imposizione fiscale che, nelle more, è giunta a livelli insostenibili, attraverso una serie di provvedimenti palesemente poco razionali.

Un dato, ormai conclamato – ha sottolineato il responsabile del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano - è rappresentato da un sempre maggior numero di rinunce all’acquisto da parte di potenziali acquirenti, dovute al timore dei conseguenti accertamenti tributari, in virtù di una legislazione sempre più penalizzante nei confronti degli spostamenti di capitale connessi al mercato immobiliare, a conferma di quanto già in precedenza evidenziato da Fiaip nel Manifesto per il rilancio del mercato immobiliare presentato alle forze politiche nel gennaio del 2013.

Tutto ciò - secondo la Fiaip - conferma un'inequivocabile regia occulta dell’Alta Finanza la quale, dietro l’assenza di riforme ormai indispensabili per incentivare il mercato immobiliare, prendendo spunto dall’attuale stato d’incertezza della politica fiscale sugli immobili, facendo leva sulla paventata introduzione di un’ulteriore patrimoniale e sull’ormai prossima revisione degli estimi catastali, tende a distrarre qualsiasi forma di capitale a favore del mercato mobiliare, sebbene il mattone abbia sinora garantito una “tenuta” superiore rispetto ad altre forme di investimento, in special modo dopo il ridimensionamento dello Spread e, conseguentemente, del rendimento dei Titoli di Stato (nonostante tutto si registra mediamente un rendimento attuale del 3,5%).

Inoltre si è registrato, in alcune Provincie, la mancanza di un piano strategico da contrapporre agli strumenti urbanistici, sin troppo rigidi, che non favoriscono lo sviluppo di nuova edilizia, né tantomeno l’innovazione e l’adeguamento ai nuovi regolamenti energetici, laddove sarebbe necessaria maggiore flessibilità, in linea con l’attuale esigenza del mercato, per riqualificazioni, frazionamenti e cambi di destinazione.

Si evidenzia, inoltre, come il vero problema che affligge il mercato immobiliare, continua ad essere rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori del 2007, oggi assolutamente non più realizzabili, generando confusione in un mercato sin troppo caratterizzato da un chiaro eccesso di offerta.

E’ questo il quadro complessivo che emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 1000 valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato. Il campione rappresentativo delle principali aree urbane italiane è fotografato dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari Professionali nell’ambito del Report Fiaip 2013 sul mercato immobiliare urbano che quest’anno analizza un campione di 9 città italiane nel dettaglio.

L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno in collaborazione con l’Unità Tecnica per l’Efficienza Energetica dell’ENEA, e l’I-COM, in quanto il Rapporto fornisce, per la prima volta in Italia, anche una fotografia delle dinamiche del mercato immobiliare rispetto alla variabile della prestazione energetica degli edifici e delle abitazioni.  Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari.

2Mercato Compravendite 2013

Forte diminuzione dei prezzi delle abitazioni e netto calo delle compravendite

Nello specifico, rispetto al 2012, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 12,49% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al -12,77%.

Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 17,44% per i negozi, del 17,42% per gli uffici e del 18,66% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal 27,60% per i capannoni, al 26,71% per i negozi, fino a circa il 25,67% per immobili ad uso ufficio.

I dati rilevati per il 2013 indicano una percentuale per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi (32%), in calo rispetto al 2012, mentre rimane stazionario il periodo tra l’incarico a la vendita di 1 – 3 mesi (7%), diminuisce quello da 3 a 6 mesi (19%) e aumenta quello oltre i 9 mesi (41%). Solo l’1% dei contratti viene concluso entro 1 mese.

Dai risultati dell’indagine per l’anno 2013 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 36% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e il 23% bilocali (miniappartamenti). Solo il 6% si riferisce a monolocali.

L’ubicazione è prevalentemente posta in zone Semicentrali (32%) o Centrali (29%) e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (41%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%).

Si rileva inoltre una diminuzione della domanda rispetto al 2012 a fronte di un sostanziale aumento dell’offerta di immobili.

L’88% delle compravendite vengono effettuate tra privati (soltanto il 12% con imprese o società) delle quali il 42% fa ricorso al sistema creditizio (in leggera riduzione rispetto al 2012) per una quota di mutuo del 62% in rapporto al prezzo dell’immobile. Il 50% delle compravendite sono effettuate per acquistare la prima casa, il 33% per sostituzione. Solo il 17% per investimento.

La tipologie più ricorrente di proprietario/venditore è quella di proprietario residente (49%) seguita da proprietario non residente e da imprese costruttrici (20%), mentre la tipologia più ricorrente di acquirente è per il 57% di privato residente mentre il 22% sono privati non residenti e solo il 16% è un privato investitore.

Gli immobili compravenduti sono inseriti per il 25% in fabbricati che hanno tra i 15 e i 30 anni. Stessa percentuale per il patrimonio immobiliare tra i 30 e i 50 anni. Solo l’11% fotografa una vetustà dei fabbricati in cui sono inseriti gli immobili oltre i 50 anni.

L’approfondimento effettuato nelle nove realtà urbane, evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Palermo che fotografa una realtà in controtendenza in cui si registra un aumento dei prezzi degli immobili +10,09%. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Genova con la punta massima rilevata nella capoluogo del -19,84%. I restanti cali spaziano tra il -17,5% di Torino ed  il -17,14% di Bologna, passando dal -17% Cagliari  al  -16,67% di Milano,  dal  -15,81% di Roma -11,67% e di Firenze al -11,71% di Napoli.

3Mercato Locazioni 2013

Netta flessione dei prezzi -6,48% nel residenziale, -14,5% nel commerciale

Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2011, i prezzi hanno subito una flessione (-6,48%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è di circa 14,5% .

Aumentano del 6,68% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa il 10,46% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il 17,18% per i capannoni.

I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo aumentano per il periodo da 1 a 3 mesi e sono stazionari per i periodi da 3 – 6 mesi e da 6 a 9 mesi. I tempi oltre i 9 mesi sono in diminuzione.

Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un forte aumento dell’offerta. Il 46% del campione ha rilevato un incremento del numero dei contratti.

La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione vengono effettuati verso cittadini dell’Unione Europea, ma aumenta, rispetto al 2012, la percentuale di contratti conclusi con clienti extracomunitari.

Si rileva una diminuzione sia per compravendite che per le locazioni da parte degli extracomunitari.

Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono in lieve diminuzione i bilocali (miniappartamenti) 36%, stabili i trilocali 36% con ubicazione in zone semicentrali 31% e in aumento in zone centrali 37%. Diminuiscono le richieste per alloggi in affitto in periferia ed estrema periferia.

Per lo stato di conservazione degli alloggi locati è richiesto il buono stato nella misura del 54% e l’alloggio ristrutturato nel 25%.

Dal report 2013 Fiaip si evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi anche per le locazioni immobiliari in tutte le città.  La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi delle locazioni per gli immobili residenziali va a  Genova, dove si registrano i prezzi più bassi d’Italia -12,78%. Sostanzialmente stabili, sebbene in lieve diminuzione, i prezzi delle locazioni a Palermo -0,91%. I restanti trend ribassisti monitorati nel report 2013 Fiaip spaziano tra il -12,5% di Firenze e il -11,52% di Roma, passando per il -10% di Milano e il -9,45% Cagliari, -7,23% di Napoli, -6,5% Torino ed il  -6,29% di Bologna.

4Scenari di mercato per il 2014

Stagnazione del volume degli scambi con pressione ribassista

Alla luce di queste considerazioni, il primo semestre del 2014 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista essenzialmente da ascriversi alla mancanza di liquidità e al clima di sfiducia generalizzato dei potenziali acquirenti.

Soltanto una saggia politica fiscale incentrata sulle riforme del comparto e sulla chiarezza delle imposte e del loro ammontare, innescherebbe nel secondo semestre quel virtuoso volano che permetterebbe al mercato di ripartire creando nuova occupazione sostenuto da una “domanda consolidata” che ancor’oggi si stima in circa 950.000 di unità (-50.000 rispetto a quanto stimato nelle precedenti edizioni).

Nelle more, chi aveva comunque programmato di investire nel mattone, sarà agevolato dai prezzi delle abitazioni che, pur mantenendosi al ribasso, continueranno a garantire, in un momento di grande volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale, nonché un più che accettabile rendimento del 3,5%, considerando che la casa rimane sempre il miglior investimento a medio lungo termine per le famiglie italiane.

5Valore degli immobili ed efficienza energetica

L'efficienza non fa ancora breccia nel mercato immobiliare

I risultati di questa indagine hanno consentito di elaborare, per la prima volta in Italia, una fotografia delle transazioni immobiliari anche rispetto alla classe energetica dell’edificio.

Visto che tutti gli atti di compravendita devono avere l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), è chiaro che le agenzie immobiliari possono svolgere un ruolo strategico in questo campo, poiché rappresentano il trait d’union fra gli imprenditori ed i proprietari e tra i proprietari e gli inquilini.

Sono inoltre i principali soggetti capaci di orientare il mercato immobiliare verso un’edilizia attenta agli obiettivi di efficienza energetica previsti dall’Europa per il 2020.

I dati mostrano chiaramente la netta predominanza di edifici in classe energetica G, tranne che per il segmento delle nuove costruzioni.

Sorprende la grande percentuale d'immobili di classe energetica scadente fra gli immobili ristrutturati, segno che le ristrutturazioni edilizie trascurano troppo  spesso gli aspetti energetici di un immobile.

Quest’anno il report ha analizzato la percezione del mercato e degli agenti stessi rispetto ai temi dell’efficienza energetica, le principali barriere e le possibili soluzioni.

La fotografia che emerge dalle interviste agli agenti immobiliari è in chiaroscuro: circa il 50% degli acquirenti non ha una percezione adeguata dell’importanza del tema dell’efficienza energetica (ritenuta sufficiente per il 30% del campione), mentre quasi il 70% di chi vende casa non considera questo un tema importante, segno che l’efficienza energetica non è percepita come un valore dai proprietari che collocano un immobile sul mercato. Impietosa la fotografia che gli agenti immobiliari fanno dell’utilità della certificazione energetica degli edifici, ritenuta uno strumento non utile per chi vende o acquista un immobile dal 60% del campione intervistato.

Più confortante il quadro che emerge dall’analisi dei dati relativi agli agenti immobiliari. Tra di loro solo il 9% ritiene di non avere sufficienti competenze per valutare la qualità energetica di un edificio, mentre permangono, sebbene attenuate, le criticità circa l’utilità dello strumento della certificazione energetica.

Le criticità relative  all’attuale impostazione della certificazione energetica degli edifici vengono confermate anche nella sezione del questionario dedicata alle barriere e alle possibili soluzioni: oltre l’83% del campione ritiene che l’attuale impostazione vada rivista nell’ottica di aumentare la percezione del valore di mercato di un immobile efficiente rispetto ad uno meno efficiente, mentre la quasi totalità del campione indica come priorità quella di aumentare i controlli sulla qualità tecnica delle certificazioni.

Per quanto riguarda la formazione degli operatori immobiliari sul tema dell’efficienza energetica, il 50% del campione dichiara di aver affrontato il tema nei propri percorsi di formazione professionale, mentre oltre il 60% si dichiara interessato ad approfondire l’argomento.

Il tema del finanziamento degli interventi di efficienza energetica è visto come un ostacolo da oltre il 63% del campione (il 27% lo giudica critico o addirittura molto critico), mentre molto interessante appare l’atteggiamento degli agenti immobiliari sia rispetto agli attuali strumenti d’incentivazione (comunque conosciuti e rispetto ai quali le agenzie sono attrezzate a fornire un supporto ai clienti) sia rispetto alla disponibilità a promuovere presso i clienti eventuali nuovi strumenti di finanziamento per interventi di efficienza energetica in edilizia (oltre 91% del campione). L'analisi di Enea ed l-Com ha infine evidenziato  la necessità di incentivare la convergenza di domanda e offerta verso standard energetici-ambientali più elevati. Obiettivo  funzionale, non solo al conseguimento degli obiettivi di risparmio energetico in capo al settore immobiliare, ma anche alla ripresa economica del comparto. Come sempre quanto si parla di efficienza, la questione del credito è centrale: chi intende riqualificare il proprio immobile dovrà avere a disposizione strumenti nuovi, che coinvolgano anche gli agenti immobiliari quale canale diretto di promozione.