Analisi Osservatorio Immobiliare Prezzi 2019 di Torino ^{In evidenza}

Nel 2019 la città metropolitana di Torino ha registrato 30.640 compravendite di abitazioni: 13.650 nel capoluogo e 16.990 nella provincia subalpina. L’aumento medio percentuale è dell’1,5% rispetto al 2018, con un incremento delle transazioni su Torino dell’1%, e del 2% nel resto del territorio.
La variazione percentuale dei prezzi degli immobili nel capoluogo è ormai prossima allo zero, anche se persiste ancora il segno negativo soprattutto in provincia: -0,8% a Torino e -1,3% in provincia. Lo rivela l’Osservatorio del mercato immobiliare 2019, condotto dagli agenti immobiliari aderenti a Fiaip Torino (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).

“Il 2019 ci ha consegnato un consolidamento del mercato residenziale torinese che ha trovato una sua stabilità, tra compravendite e valori”, spiega Aurelio Amerio, presidente di Fiaip Torino. “C’è stata una dinamica positiva delle compravendite, sebbene la spinta espansiva si sia attenuata, accompagnata al rallentamento della discesa dei prezzi degli immobili. I valori di mercato – prosegue Amerio - sono ancora buoni per chi acquista casa, soprattutto come abitazione principale”.

“Dal 2014 il numero dei passaggi di proprietà è cresciuto anno dopo anno, con balzi anche del 25% come nel 2016, seguiti poi dal 5% nel 2017, dal 4,3% nel 2018”, commenta Luca Portinaro, delegato all’Osservatorio Fiaip. “L’aumento dell’1% nel 2019 segnala dunque la fine di questo ciclo. Le compravendite si sono stabilizzate su un numero elevato, accompagnate da variazioni di prezzi prossime allo zero. Un quadro che riflette un complessivo equilibrio del mercato immobiliare di Torino seppure con sensibili differenze interne”.  
Occorre infatti distinguere le singole aree urbane che dalle rivelazioni presentano tendenze difformi a causa delle caratteristiche e delle criticità di ogni quartiere.

Emergono tre macro differenze.
Le zone centrali, insieme con Cit Turin, trainano i valori in positivo: rappresentano le poche, ma decise, oscillazioni positive in città. Aumenta il numero di zone con differenze prossime allo zero, in termini percentuali dei prezzi. Le aree periferiche patiscono le perdite più consistenti.

Maglia nera per Falchera-Villaretto che questo anno sprofonda con il -8,9%: il peggior valore assoluto tra i quartieri (nel 2018 i prezzi erano scesi del 2%) con un prezzo medio al metro quadro di 825 euro. A Nizza Millefonti i prezzi al metro quadro calano del 4,1% (nel 2018 si erano abbassati del 4,5%) e il prezzo medio al metro quadro si attesta a 1.749 euro. A Barriera di Milano i prezzi calano del 4% (nel 2018 erano scesi del 2,5%) e si compra in media con 836 euro al metro quadro. I valori in Madonna di Campagna si abbassano ancora del -4% (nel 2018 erano precipitati dell’8,9%) e un appartamento vale circa 1.018 euro al metro quadro.

Poi ci sono Pozzo Strada e Parella che segnano il -3% (rispettivamente 1.912 euro al mq e 1.626 euro al mq), seguiti da Lucento e Vallette con il -2,6% (l’anno prima erano già in discesa del -4,8%) e il prezzo medio al metro quadro è di 846 euro. Meno robuste le perdite di valore di Borgo Po (-2,6%, 2.633 euro al metro quadro), Lingotto (-1,4%, 1.194 euro al mq), Santa Rita (-1,2%, 1.651 euro al metro quadro).

“Il protrarsi di criticità infrastrutturali pesa notevolmente sulle quotazioni”, spiega Lucia Vigna, vice presidente Fiaip Torino. “La riqualificazione urbana ha un ruolo chiave nella valorizzazione degli immobili – continua -. La demolizione del cavalcavia di corso Grosseto ha infatti immobilizzato la viabilità penalizzando il mercato immobiliare dell’area. Così come la situazione dell’ex Moi e i cantieri fermi della metro e del grattacielo della Regione incidono negativamente sui valori delle abitazioni di quelle zone anno dopo anno. La risoluzione delle problematiche relative alla circolazione stradale che coinvolge piazza Baldissera con l’apertura di corso Venezia con probabilità porterà nuovo ossigeno a un quartiere ancora poco appetibile”.

In sensibile aumento i quartieri dove i prezzi si sono stabilizzati intorno al più o meno zero per cento: Mirafiori nord (0,8,%, 1517 euro al mq ), Mirafiori sud (0,9%, 1.356 euro al mq), San Donato (0,5%, 1.615 euro al mq), San Paolo (0,1%, 1.841 euro al mq), Vanchiglia e Vanchiglietta (0,5%, 2.437 euro al mq), Madonna del Pilone, Sassi, Bertolla (-0,5%, 2.071 euro al metro quadro), Gran Madre-Crimea (-0,3%, 3.421 euro al metro quadro), Borgo Vittoria (-0,9%, 1.255 euro al metro quadro), Cavoretto (-1%, 2.60 euro al metro quadro), Aurora (-1%, 983 euro al metro quadro), Cenisia (-1,8%, 1.834 euro al metro quadro).

Si individua una più ampia platea di zone in cui la discesa dei prezzi si è attenuata, come San Salvario che nel 2018 vedeva un -4,5%, mentre nel 2019 si attesta a -2,3% (1.952 euro al metro quadro) oppure Crocetta che nel 2018 era scesa del 3,9%, mentre nel 2019 perde -0,3% con un prezzo medio al metro quadro di 2.393 euro.

“Rallenta il calo dei prezzi in Crocetta, ma l’offerta immobiliare resta poco allineata alla richiesta di mercato”, spiega Claudia Gallipoli delegata ai rapporti istituzionali di Fiaip. “Si tratta spesso di immobili storici e di pregio che mantengono ovviamente un valore sotto il quale è difficile che si scenda. Se la Crocetta è una zona residenziale con appartamenti da ampie metrature e quindi poco appetibile per chi cerca casa, San Salvario, al contrario, è penalizzata per l’eccesso di vita notturna, che si accompagna ad aree ancora buie e mal frequentate”.

A colpire è l’area intorno a piazza Statuto i cui prezzi fanno un balzo del 4% in più rispetto al 2018, il prezzo medio al metro quadro si attesta a 2.788 euro. Nel 2018 l’area di piazza Statuto ha registrato il primo segno positivo, lo 0,8% rispetto al 2017, e ha iniziato a recuperare i valori negativi del 2015 (-6,8%) e del 2016 (-4,%), “grazie a importanti opere di riqualificazione e all’ultimazione dei lavori per il sottopasso di corso Inghilterra - corso Principe Oddone. Un’arteria viaria di cui ha beneficiato anche l’area di San Donato”, precisa Gallipoli.

Piazza Statuto quest’anno quindi guida l’incremento di valore degli immobili del centro. Complessivamente le tre aree centrali: piazza San Carlo (3,9%, 4.221 euro al metro quadro), piazza Vittorio (0,5%, 3.346 euro al metro quadro) e piazza Statuto (4%),  salgono in media del 2,8% rispetto al 2018.

Fiore all’occhiello del mercato immobiliare cittadino dal punto di vista abitativo e non solo, è Cit Turin, i cui i valori sono in crescita da circa sei anni. La zona tra la stazione di Porta Susa, il grattacielo San Paolo e il tribunale, ricca di giardini, scuole e servizi, vede un aumento dei prezzi al metro del 4,4%.

Box, uffici e negozi

Il mercato di box e posti auto nel 2019 non ha subito variazioni rispetto al 2018. In generale si tratta di un comparto non particolarmente che vivace. Nel 2014 i prezzi di box e posti auto erano precipitati del 13%, nel 2015 dell’11%: una curva che si è indebolita anno dopo anno, fino a trovare stabilità, senza oscillazioni (0%). Per quanto riguarda il mercato dei locali commerciali e del terziario si registra una discesa dei prezzi dell’1%. I negozi nelle vie di maggior passaggio vedono valori stabili, mentre quelli situati in posizioni secondarie faticano a incontrare la domanda. Scarso interesse per gli uffici in città dove i prezzi calano del 2%. Frequente il frazionamento di grandi superfici e il cambio di destinazione d’uso in residenziale per aumentare le possibilità di vendita.