L'obbligo di preventiva regolarizzazione delle planimetrie catastali

Il decreto legge 70 del 31 maggio 2010 (Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica ha introdotto l'obbligo di preventiva regolarizzazione delle planimetrie catastali e di allineamento degli intestatari.
A decorrere dal primo luglio 2010 questa disposizione ha modificato i presupposti per il perfezionamento delle compravendite immobiliari e comunque di tutti gli atti che importino trasferimento costituzione e scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti. Il proprietario dell'immobile oggetto di compravendita, per stipulare l'atto, dovrà dichiarare che la planimentria esistente in catasto corrisponde allo stato di fatto esistente. Non sono permessi accordi tra le parti che rinviino l'aggiornamento delle planimetrie ad un momento successivo all'atto notarile.
Poiché spesso si verificano ipotesi in cui le planimetrie non conformi evidenziano irregolarità edilizie, occorre chiedersi quale siano gli obblighi del mediatore nel momento in cui accetta un mandato per la vendita di un immobile. Ai sensi dell'art. 1759 c.c. comma I° il mediatore ha l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso.
In giurisprudenza è dibattuto se il mediatore debba ritenersi responsabile soltanto allorché ometta di comunicare circostanze a lui concretamente note, oppure se debba essere ritenuto responsabile anche nell'ipotesi in cui non abbia informato i contraenti delle circostanze che avrebbe dovuto o potuto conoscere nello svolgere la sua attività di mediatore con l'ordinaria diligenza.
Fino a qualche tempo fa la giurisprudenza tendeva ad essere indulgente ai fini della valutazione della responsabilità del mediatore.
Il più recente orientamento giurisprudenziale si è caratterizzato per la maggiore rigorosità nella valutazione. Secondo un'interpretazione, l'obbligo gravante sul mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c. deve essere letto unitamente agli artt. 1 175 c.c. e 1 176 c.c., nonché alla luce della legge 39 del 1989 che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in apposito albo che presuppone la sussistenza di precise competenze tecniche.
Poiché non può negarsi che il mediatore, usando l'ordinaria diligenza, possa verificare se le planimetrie depositate in catasto siano corrispondenti allo stato dei luoghi, e poiché la mancata corrispondenza non permette alle parti di stipulare l'atto di vendita, si deve concludere che sia onere del mediatore procedere a tale accertamento ed informare le parti circa gli esiti dello stesso. In tal modo, il mediatore svolge il mandato conferitogli certamente in modo diligente.
Ed infatti, quand'anche dovesse accertare la non corrispondenza delle planimetrie con lo stato dei luoghi sarebbe sufficiente, a modesto avviso della scrivente, che lo comunichi alle parti in forma scritta informandole anche delle conseguenze (ovvero dell'impossibilità di stipulare il rogito) in assenza di modifica. Qualora le parti, nonostante tali indicazioni, decidano comunque di concludere l'affare non potranno muovere alcuna censura al mediatore immobiliare che, diligentemente, le aveva messe al corrente.