Le ultime novità dalla Corte di Cassazione

Per l’edizione di quest’anno, abbiamo selezionato due interessanti sentenze che - senza stravolgimenti epocali - hanno specificato a chiare lettere due orientamenti già esistenti. La prima questione riguarda la funzione della proposta d’acquisto accettata, la seconda riguarda la profondità del dovere di informazione gravante sul mediatore.
Capita ancora oggi di leggere opinioni (ma anche sentenze) che ripropongono la vecchia tesi dell’insufficienza della “proposta d’acquisto accettata” per far sorgere il diritto del mediatore a percepire la provvigione. Ci pare che la questione dovrebbe ormai esser sopita.
La Corte di Cassazione, da anni, è ferma nel ritenere che quando l’opera del mediatore ha dato vita ad un atto costitutivo tra le parti di un vincolo tale da ingenerare in capo ad esse il diritto reciproco di agire per l’adempimento, la risoluzione od il risarcimento dei danni, questa situazione vale ad attribuirgli il diritto alla provvigione.
E si tratta della classica situazione che sorge quando il venditore ha accettato la proposta d’acquisto dell’acquirente.
Alla luce di questi principi, non ha neppure molto senso indagare se il rapporto sorto tra il proponente acquirente e l’accettante venditore grazie alla mediazione, rivesta la qualificazione giuridica di contratto preliminare o definitivo: a ben vedere, quando il proponente dice “propongo di acquistare” ed il venditore dice “accetto la proposta”, significa che essi hanno concluso un contratto più definitivo che preliminare.
Pochi mesi fa la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7420 del 2011, ha confermato questa impostazione ed ha detto a chiare lettere che quando una parte rivolga all'altra un'offerta precisa e particolareggiata di conclusione di un determinato contratto, completa di tutti gli elementi essenziali, deve ravvisarsi una vera e propria proposta contrattuale e non una semplice dichiarazione generica di disponibilità; di fronte ad una proposta del genere (e tale è la proposta d’acquisto fatta secondo i migliori modelli in uso presso le migliori agenzie), il venditore può esprimere la sua accettazione con il semplice consenso senza bisogno di ulteriori trattative. Non solo: ma la sottoscrizione del documento apposta dal venditore senza alcuna modifica o integrazione, essendo espressione della volontà di aderire alla proposta, vale come accettazione.
Certo, affinché tutto ciò abbia un senso ed una efficacia, occorre che la modulistica sia ben fatta e soprattutto ben compilata: è proprio qui che diventa essenziale il compito di assistenza del mediatore.
Per arrivare ad una buon contratto tra le parti, il mediatore deve fornire anche una consulenza nella fase della trattativa, della quale egli è il “gestore istituzionale” per conto dei clienti.
L’articolo 1759 del Codice Civile stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dell’affare.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19075 del 6 novembre 2012, ha confermato che l'obbligo di informazione va commisurato alla normale diligenza del mediatore di media capacità, e riguarda le circostanze note e quelle la cui conoscenza (in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro) sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza.
Con la sentenza, i giudici hanno confermato un orientamento già espresso da qualche anno, dichiarando che non rientra nella comune ordinaria diligenza lo svolgimento - in difetto di particolare incarico - di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, come quella relativa all'accertamento della libertà dell'immobile da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Se questo è il principio, nulla esclude che il cliente possa chiedere al mediatore di svolgere anche questi accertamenti, o che – meglio ancora - il mediatore proponga questo servizio aggiuntivo al cliente, soprattutto se si tratta di un incarico in esclusiva ed irrevocabile per un certo periodo.